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A fixação de aluguel provisório na ação renovatória de locação de imóvel para fins não residenciais

Artigo sobre ação renovatória de contrato de locação de imóvel para fins não residenciais e a possibilidade de fixação de aluguel provisório com base em elementos hábeis para apuração do valor de mercado, fornecidos pelo locador na apresentação da contestação.

Na locação de imóvel para fins não residenciais o locatário tem direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que preenchidos os requisitos estabelecidos pela legislação vigente, na forma do art. 51, incs. I, II e III, c.c. art. 58, inc. I a V, e do art. 71, inc. I a VII, da Lei nº 8.245/91.

Entretanto, o direito de renovar o contrato de locação não se confunde com a mera prorrogação do prazo de vigência do contrato anterior. É necessário estabelecer um novo aluguel que seja compatível com o valor de mercado para a locação do imóvel na época da renovação.

A legislação de regência tratou de ressalvar, entre as matérias de defesa admitidas na contestação do locador na ação renovatória, o direito do locador de impugnar a proposta do locatário, conforme bem se verifica no disposto no art. 72, inc. II, da Lei nº 8.245/91, ‘in verbis’: “Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:” ... “II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;”

O valor de mercado da locação "corresponde àquele que o imóvel haverá de ter para locação, atendidas as circunstâncias do local em que se situa, utilizando-se, se possível, os métodos da renda e comparativo” (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 35ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 0002304-77.2011.8.26.0004, j. 10/03/2014, rel. Des. Clóvis Castelo).

Na impugnação com fundamento no art. 72, inc. II, da Lei nº 8.245/91, cabe ao locador apresentar contraproposta com "as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel", nos termos do disposto no parágrafo 1º do referido artigo de lei.

Em razão do caráter dúplice da ação renovatória, o valor locatício fixado em sentença deverá retroagir desde a data do início da vigência da renovação, e as diferenças apuradas, mês a mês, deverão ser objeto de condenação, para pagamento de uma só vez, com a correção monetária desde o vencimento até o efetivo adimplemento (Lei nº 8.245/91, art. 73).

Contudo, para evitar que a ação renovatória seja empregada como meio de enriquecimento ilícito pelo locatário em prejuízo do locador, na sua contestação, o locador poderá requerer ao juiz a fixação do valor do aluguel provisório, conforme §4º, do art. 72 da Lei nº 8.245/91, que assim estabelece:

"4°. Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel."

Explica Silvio de Salvo Venosa que: “Também na renovatória, e não somente na ação revisional, existe a possibilidade de fixação de aluguel provisório, a vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado. O réu deverá fazer o pedido na contestação e o montante deve ser de 80% do pedido, apresentando documentos hábeis para sua aferição” (In “Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991”. 12ª ed. São Paulo: Atlas, 2013, págs. 378/379).

O Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sensível ao direito dos locadores e ciente do frequente abuso no exercício do direito dos locatários, tem assegurado a fixação do aluguel provisório nos casos em que há elementos hábeis para tanto, conforme verifica do recente julgado sobre a matéria:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO COM BASE NO PEDIDO DOS LOCADORES EM SEDE DE CONTESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. Existência de elementos hábeis para tanto. Exegese do art. 72, §4º, da Lei 8.235/91. Posteriormente, após a realização de perícia técnica, será fixado valor de aluguel definitivo com elementos mais robustos. Ausência de prejuízo porque o aluguel definitivo retroagirá. Recurso improvido." (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 32ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 2220255-05.2016.8.26.0000, j. 02/02/2017, rel. Des. Ruy Coppola).

Em se tratando de disputa judicial, a paridade de armas entre as partes é elemento fundamental para o equilíbrio das forças no processo - e na ação renovatória de contrato de locação para fins não residenciais, a fixação do aluguel provisório é o meio pelo qual o juiz impõe esse equilíbrio.

Evidentemente que a fixação do aluguel provisório está sujeita à apresentação de elementos hábeis que, em sede de cognição sumária, sejam capazes de convencer o magistrado acerca do justo valor de mercado da locação que se pretende a renovação. Não se deve esquecer, contudo, que a própria lei de regência já estabelece um mecanismo para coibir eventuais excessos, já que o arbitramento do aluguel provisório não pode exceder a 80% do valor do pedido.

Desta forma, tem-se que, na ação renovatória de contrato de locação para fins não residenciais, desde que apresentados na contestação do locador elementos hábeis para a formação da cognição sumária do juízo, cabe a fixação de aluguel provisório, que não pode exceder a 80% do valor do pedido, nos termos do §4º, do art. 72 da Lei nº 8.245/91.

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Luciano Medeiros [email protected] +55(11)3884-1300

Formado pela Unisul - Universidade do Sul de Santa Catarina (1996), com especialização em Direito Empresarial pela PUC-SP - Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (1999), possui ainda diversos cursos de extensão. Tem quase 20 anos de experiência na área. É membro da Ordem dos Advogados do Brasil, secções de Santa Catarina (1996) e São Paulo (1997), e da Associação dos Advogados de São Paulo (1997). Também foi membro da Coordenação dos BRICS, EUA e Itália do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil (2014-2016).

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